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Vaut-il mieux acheter ou louer ?

Une question délicate

Si cette question était évidente du temps de nos parents, elle est en revanche bien plus délicate aujourd’hui du fait de l’importante augmentation des prix de la pierre ces dernières décennies. Ce n’est pas le prix seul qui explique la pertinence de la question mais également les conséquences indirectes qu’il a sur les frais proportionnels à fonds perdus :

  • frais de notaire,
  • frais d’agence,
  • coût des intérêts de l’emprunt.

Le propriétaire devra également s’affranchir de dépenses récurrentes, qu’il s’agisse de taxes ou bien de frais d’entretien :

  • taxe foncière,
  • travaux et entretien de copropriété,
  • travaux et entretien à titre personnel.

Par ailleurs, lors d’un achat immobilier, l’acquéreur investit très souvent une grande partie de son épargne disponible (apport) ce qui représente une perte des revenus issus des intérêts de ces placements (compte-titres, livrets réglementés, assurance-vie, etc.).

Le risque de moins-value immobilière

Tous ces surcoûts pour le propriétaire peuvent être atténués par une éventuelle plus-value immobilière, mais cette perspective est à double tranchant puisque les prix de l’immobilier peuvent tout aussi bien s’orienter à la baisse comme on l’a observé ces dernières années. Une telle situation avantage directement le locataire qui voit son pouvoir d’achat immobilier augmenter alors que le propriétaire subit une diminution de son patrimoine.

Comment savoir s’il vaut mieux acheter ou louer ?

Il suffit de comparer le coût de logement du locataire et du propriétaire pour le même logement en prenant en compte tous les éléments qui les différencient :

Pour le propriétaire

  • frais de notaire,
  • frais d’agence,
  • coût des intérêts de l’emprunt,
  • taxe foncière,
  • travaux et entretien de copropriété,
  • travaux et entretien à titre personnel,
  • manque à gagner des revenus mensuels moyens de l’épargne,
  • plus-ou-moins-value immobilière,
  • subventions et crédit d’impôts.

Pour le locataire

  • le loyer.

Exemple concret d’application

Prenons un couple de locataires qui louent actuellement leur logement à 1050 €/mois avec des revenus de 4 500 €/mois. Ils disposent d’un apport de 80 000 €, d’une capacité d’épargne annuelle de 22 000 € avec un rendement net de 2,6% (assurance-vie par exemple). Ils se demandent s’ils doivent ou non acheter maintenant le bien qu’ils louent, affiché à 279 000 € dont 12 000 € de frais d’agence. Le notaire prélèvera 7,5% sur la valeur de ce bien et la taxe foncière est de 800 €/an. Par ailleurs le couple prévoit un budget de 200 €/mois pour la remise à niveau du bien ainsi que 500 €/an au titre des travaux à effectuer dans la copropriété. Le couple souhaite rester 7 ans dans ce logement et ne souhaite pas considérer l’inflation immobilière dans ces calculs.
Résultat : l’opération aura un surcoût de 9 000 € sur 7 ans par rapport à rester locataire, ce qui prouve qu’aujourd’hui, il n’y a pas de réponse immédiate à la question « Faut-il acheter ou louer ? ».

Simulation : vaut-il mieux acheter ou louer dans votre cas ?

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